..:: Zadumana 1A ::..

mr_harnas · Dołączył: 15 Mar 2007 Posty: 42 Przeczytał: 0 tematów Ostrzeżeń: 0/5

Próbowałem odpowiedzieć na wątek http://www.zadumana1a.fora.pl/viewtopic.php?t=34, ale dowiedziałem się, że Przepraszamy, ale tylko moderatorzy mogą odpowiadać na posty na tym forum więc piszę tutaj.

1. Obawiam się, że zajmowanie się przez zarząd opłatami za miejsca postojowe za bramą wykraczają poza "czynności zwykłego zarządu" naszą nieruchomością, bo nie jest to nasza nieruchomość.

2. Wszelkie pomysły dot. podziału kosztów ochrony (i innych) na te dotyczące "garażu" i "części wspólnej", które w zamierzeniu mają obniżyć koszty garażu, będą mieć skutek odwrotny do zamierzonego. Jeśli np. teraz ze 100zł 26 przypada na garaż, to po zaalokowaniu np. 10zł na garaż, a 90zł na "część wspólną" spowoduje, że za garaż efektywnie przypadnie 10 + 90 * 26/100 = 33,4zł. Jeśli już, to należałoby je podzielić na "garaż" i na "mieszkania".

wmzadumana1a

mr_harnas,

po pierwsze dla porządku pozwoliłem sobie przenieść Twój wątek do innej kategorii. Jeżeli chodzi o forum "Informacje od Zarządu" to rzeczywiście zablokowaliśmy je tak, aby pisać tam mogły tylko osoby z Zarządu. Chcielibyśmy, żeby była to taka tablica ogłoszeń, ewentualne komentarze, uwagi do tych informacji prosimy o wpisywanie na forum "Problemy, usterki, ...".

1. Tutaj po części się z Tobą zgadzamy, a po części nie. Rzeczywiście miejsca postojowe nie są "naszą nieruchomością", ale po pierwsze sprawa tych miejsc, a także drogi bezpośrednio nas dotyczy, a po drugie "właściciele" i najemcy tych miejsc to członkowie naszej wspólnoty. Dlatego jako Zarząd całej wspólnoty czujemy się zobowiązani do reprezentowania również ich interesów, oczywiście do pewnego stopnia, do jakiego pozwala nam na to stan prawny i ustawa o własności lokali.

2. Tutaj również częściowo masz rację, tzn. wydzielenie kosztów może różnie wpłynąć na opłatę za garaże. W podanym przez Ciebie przykładzie, po wyodrębnieniu kosztów ochrony garażu jako 10zł z każdych 100zł, właściciele garaży od swoich garaży zapłacą TYLKO 10zł. Za ochronę zapłacą jeszcze w stawce za mieszkania, z tym że tutaj zapłacą już TYLKO za ochronę mieszkań i części wspólnej (bez garaży). W zależności od wielkości lokalu i procentowego udziału opłaty za ochronę garaży w całej opłacie za ochronę może się to właścicielom garaży opłacać, albo nie. Ale to zależy od wielkości ich mieszkania. Przykład poniżej (wszystkie kwoty zaokrąglone do pełnych złotych).

Informacje do obliczeń:
PC - Powierzchnia całkowita - 17 769,40 m2 (udziałów 1.776.940)
PG - Powierzchnia garaży - 4 698,0 m2 (udziałów 469.800, 156 miejsc)
PM - Powierzchnia mieszkań, schowków i piwnic - 13 080,40 m2 (udziałów 1.308.040)

Sytuacja obecna. Całkowity roczny koszt ochrony to 192.000 zł, dzielony jest proporcjonalnie wg udziałów.
Mieszkanie 60m2 - udział 6000/1776940
Miejsce garażowe - udział 3006/1776940

Stąd:
opłata za ochronę od mieszkania = 6000/1776940*192.000 zł = 648zł/rok czyli 648zł/12 = 54zł/mies
opłata za ochronę od garażu = 3006/1776940*192.000 zł = 325zł/rok czyli 648zł/12 = 27zł/mies

Razem 973zł/rok lub 81zł/mies.

Sytuacja w przyszłości. Załóżmy, że podział opłaty za ochronę będzie następujący 20.000zł/rok na garaże i 172.000zł/rok na mieszkania (czyli trochę ponad 1/10 przypadnie na garaże). Wtedy dla tego samego mieszkania opłata wyjdzie jak poniżej.

opłata za ochronę od mieszkania = 6000/1308040*192.000 zł = 780zł/rok czyli 780zł/12 = 65zł/mies
opłata za ochronę od garażu = 20.000 zł/156 miejsc = 128zł/rok czyli 128zł/12 = 11zł/mies

Razem 908zł/rok lub 76zł/mies.

Czyli jednak opłata wyjdzie niższa, nieznacznie, ale jednak niższa. Oczywiście w przypadku mniejszego/większego mieszkania lub innego podziału kosztów ochrony garaż/mieszkania wynik będzie inny, niekoniecznie korzystny dla właścicieli garaży.

Pozdrawiam,
Maciek i Zarząd

mr_harnas · Dołączył: 15 Mar 2007 Posty: 42 Przeczytał: 0 tematów Ostrzeżeń: 0/5

1. Co do zajmowania się miejscami postojowymi poza obszarem wspólnoty, to mogę się zgodzić w tym zakresie, że zarząd podejmuje jakieś działania na rzecz członków wspólnoty, np. "pozyskanie miejsc, na których mogliby oni parkować itp" tak długo, jak stroną ew. umów lub uzgodnień będzie wspólnota jako taka. Natomiast w odniesieniu do miejsc użytkowanych indywidulanie (czy to w drodze zakupu, dzierżawy czy jakiejkolwiek innej) przez poszczególne osoby, do których wspólnota nie ma żadnego tytułu prawnego wydaje mi się to ryzykowne. Dopóki wspólnota tylko z kimś (w domyśle: z Włodarzewską) dyskutuje, to nie ma to (zapewne) żadnych skutków prawnych. Ale jeśli np. będzie pośredniczyć w rozliczeniach za te miejsca (tj. przekazywać pieniądze od właścieli/najemców tych miejsc do Włodarzewskiej), to już pojawia się np. pytanie odpowiedzialność wspólnoty za tego typu usługi (np. jeśli właściel takiego miejsca ma obiecane od Wł., ża za płaconą przez niego cenę Wł. zainstaluje słupek, a ona się nie wywiąże i w związku z tym on nie chce płacić, a wspólnota zapłaci), albo o tytuł prawny wspólnoty do przelewania z jej konta pieniędzy na rzecz Wł. za miejsca parkingowe. Albo jeśli właściciel nie zapłaci raty miesięcznej, wspólnota hurtem przeleje pieniądze Wł., to czy wspólnota może dochodzić potem takiej należności w sądzie? Obawiam się, że o ile zwykła uchwała wspólnoty - o ile nie zostanie zaskarżona w 6 tyg. - to działa, nawet jeśli dzieli koszty inaczej, niż ustawa przewiduje, to w przypadku, gdy reguluje ona stosunki pomiędzy osobami trzecimi (tu: Włodarzewską, ale także właścielami miejsc postojowych, którzy w tym przypadku występują nie jako właściele wspólnoty) będzie zapewne mogła być kwestionowana jako od początku nieważna.

wmzadumana1a

Jako Zarząd chcemy wesprzeć osoby, które wykupiły lub będą wynajmować miejsca postojowe od Włodarzewskiej, w negocjacjach i rozmowach z tą firmą.

Natomiast nie możemy pośredniczyć w zbieraniu opłat i rozliczeniach. Nie jest to teren należący do Wspólnoty, co więcej nie my będziemy czerpali korzyści z tytułu tych opłat, tylko spółka Włodarzewska. Zatem wszelkie uzgodnienia dotyczące uiszczania opłat będą się odnosiły do stron zainteresowanych, czyli właściciel/najemca miejsca oraz spółka Włodarzewska.

Pozdrawiam
Agnieszka i Zarząd Wspólnoty