..:: Zadumana 1A ::..

grzes1974 · Wysłany: 14 Mar 2007 12:45 Temat postu: Opłaty za miejsca w garażu

Dostałem mailem projekty uchwał na najbliższe zebranie. Zgodnie z oczekiwaniami zintersowała mnie proponowana podwyżka opłat za miejsca garażowe. Chciałbym dowiedzeć się, które z kosztów związanych z udziałem w nieruchomości wspólnej zostały tu wzięte pod uwagę, a które nie. Przykładowo: co z ogrzewaniem?

Gość · Wysłany: 14 Mar 2007 21:47 Temat postu: koszty części wspólnej

Garaż uczestniczy w kosztach nieruchomości współnej, jak każdy inny lokal, i nie jest to ogrzewanie garażu samego w sobie, tylko udział w kosztach ogrzewania klatek. Ogrzewanie poszczególnych lokali jest rozliczane za pomocą liczników - pobierana jest zaliczka na media, i ta zaliczka garaży nie dotyczy.

grzes1974 · Wysłany: 14 Mar 2007 22:24 Temat postu:

No właśnie: skoro zaliczka na ogrzewanie garaży nie dotyczy, to które z pozostałych zaliczek dotyczą?

eMckeN · Wysłany: 15 Mar 2007 03:17 Temat postu:

Witam,

zanim odpowiem na pytanie, wkleję jeszcze mail, który jako zarząd dostaliśmy od jednego z mieszkańców. Porusza on dodatkowo kilka problemów, na które od razu odpowiem. Mail poniżej:

eMckeN · Wysłany: 15 Mar 2007 03:51 Temat postu:

Poniżej mail, który otrzymaliśmy od tego samego mieszkańca po tym, jak wysłałem mu naszą odpowiedź powyżej.

eMckeN · Wysłany: 15 Mar 2007 04:04 Temat postu:

Jeszcze jedna rzecz. W mailu powyżej, jeden z sąsiadów zaproponował następujący sposób wyliczenia stawki za garaż:

wmzadumana1a · Wysłany: 15 Mar 2007 08:57 Temat postu:

Od siebie (Agnieszka) dodam także, że garaż jako taki stanowi 1 duże pomieszczenie tzw. przynależne, a 156 osób jest współwłaścicielami tego 1 pomieszczenia. Zatem mimo, że posiadamy akty notarialne to nie jest to akt własności, ale współwłasności (1/156 lub więcej, jeśli ktoś ma kilka miejsc garażowych) i stanowi nieodłączną część całej nieruchomości (art. 2, par 5 ustawy o własności lokali). Zatem także zgodnie z ustawą (art. 13) każdy z właścicieli ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku jak należące do nich udziały.

Zatem chcąc policzyć koszty (zgodnie z prawem) tylko garaży, nie możemy ich tak zwyczajnie "odłączyć"od powierzchni mieszkalnych i pewnych kosztów ot tak sobie wyodrębnić.

W ciągu roku postaramy się dokonać pewnych zmian (jak np. wydzielenie/założenie liczników na oświetlenie garaży, wydzielenie kosztów za sprzątanie tylko garaży, itp.). Potrzebujemy jednak na to trochę więcej czasu. Dwa miesiące to stanowczo za mało, aby zrobić porządek ze wszystkim, bo niektóre decyzje nie są zależne tylko od nas (czyli Zarządu).

Pozdrawiam
Agnieszka i Zarząd

mr_harnas · Wysłany: 17 Mar 2007 17:47 Temat postu:

1. Przyznam, że nie bardzo rozumiem to przerażenie stawkami za garaż. Przecież ew. obniżka za garaże spowoduje podwyżkę za mieszkania w dokładnie takiej samej kwocie, a tylko się rozłoży inaczej. Np. zmiana stawki za garaż z 121 na 50 spowoduje, że z garażu na mieszkania zostanie przeniesiona kwota ponad 11 000, co spowoduje wzrost czynszu za m2 mieszkania o ok. 85gr. Tak więc właściciel garażu i mieszkania 60 m2 zaoszczędzi 71 na garażu i straci 51 na mieszkaniu. W zależności od wielkości mieszkania może to być więcej lub mniej, ale 20 PLN nie jest chyba warte tego, żeby ryzykować zaskarżenie uchwały i w konsekwencji obowiązywanie starej i deficytu z tym związanego.

2. Żeby sprawić, żeby za garaże płacić relatywnie mniej i było to zgodne z prawem, widzę dwie możliwości:
a) Likwidujemy lokal o nazwie "garaż" (całą księgę wieczystą) i zakładamy osobne księgi dla każdego miejsca. Wtedy z tytułu posiadania miejsca w garażu miało by się udział 15-20m2, a nie ponad 30, bo ścieżki dojazdowe w garażu stałyby się nieruchomością wspólną. Nie wiem, czy wymagałoby to poparcia wszystkich, czy tylko większości garażowców (no i wspólnoty jako takiej), ale nie sądzę, żeby znalazł się chętny do przeprowadzenia takiego przedsięwzięcia.
b) Likwidujemy garaż jak w pkt. a), ale nie wyodrębniamy poszczególnych garaży, tylko garażowcy zawierają notarialne umowy ze wspólnotą dające im wyłączność na miejsca parkingowe wobec wspólnoty, tak jak mają je obecnie wobec garażu. Wtedy z tytułu miejsca w garażu nie będzie wynikać żadne prawo głosu (będzie to de facto zrzeczenie się własności!) i będzie można ustalić dowolną stawkę za miejsce w garażu, nawet 1/4 grosza. Ale nie spodziewam się wielu chętnych na przekazanie wspólnocie swoich udziałów.

3. Pytanie do tych, którzy powoływali się na niższe ceny w innych blokach: a jak w tamtych blokach kształtują się koszty za m2 mieszkania?

wmzadumana1a · Wysłany: 18 Mar 2007 05:14 Temat postu:

Witam ponownie,

cieszę się, że ktoś rozumie nasze stanowisko. Masz oczywiście rację i zwróciłeś uwagę na istotny fakt - pieniądze i tak trzeba zapłacić, albo zapłacimy więcej za garaże, albo za mieszkanie. Oczywiście przy zmniejszeniu opłaty za garaż będzie nieznaczny "zysk" dla ich posiadaczy, kosztem osób nie posiadających miejsca garażowego, ale kwota ta, jest niewielka. Nawet jeżeli ktoś ma 2 miejsca garażowe i duże mieszkanie (100m2) to przy opłacie za garaż 121zł/miejsce jego czynsz wyniesie 901zł, natomiast przy 50zł/miejsce - 846zł. Różnica to 55zł, czyli ok 6-7%. Także nie jest to, aż tak dużo.

Dzięki za post. Pozdrawiam,
Maciek

RafJak · Wysłany: 22 Mar 2007 10:28 Temat postu:

Witam

Nie jestem pewny, ale chyba coś nie zgadza się w tych wyliczeniach
PLANU GOSPODARCZEGO na rok 2007.
Jeżeli koszty CZĘŚCI wspólnych wynoszą 702k zł a garaże stanowią
26,4%
czyli koszty garaży wynoszą 702k * 26,4% = 185k

to dlaczego te 185k nie jest odjęte od tych 702k w tabeli pierwszej.
Przecież to znaczy, że obciążamy wszystkich za garaże, a na dodatek
właściciele garażu płacą podwójnie za nieruchomości wspólne.
Czy nie tak?

Pozdrawiam
Rafał Jakieła 105

wmzadumana1a · Wysłany: 22 Mar 2007 12:00 Temat postu:

Witam,

to bardzo dobre pytanie, ale na szczęście błędu nie ma. Tabelka pierwsza i suma 702k to koszty ogólne przypadające na całą wspólnotę.

Koszty garaży wynoszą 702k * 26,4% = 185k są ujęte dalej w tabelce dotyczącej garaży i ta część kosztów bedzie pokryta tylko przez właścicieli garaży.

Twoje obawy co do reszty opłat są zrozumiałe, ale już tłumaczę dlaczego pozostali mieszkańcy płacąc 3,33zł za m2 (mieszkania + piwnica + schowek) nie będą płacili podwójnie. Otóż kwota 3,33 zł/m2 zostanie zapłacona TYLKO od mieszkań, schowków oraz piwnic. Całkowita powierzchnia mieszkań, schowków oraz piwnic wynosi 13.080,40m2. Czyli kwota uzyskana przez pomnożenie 13.080,40 * 3,33zł/m2 * 12 miesięcy = 522.693 zł, a więc znacznie mniej niż 702k.

Ale kiedy dodamy kwotę z garaży 185k + kwotę z mieszkań, piwnic i schowków 522k to razem mamy 707k. Różnica (miało być 702k) wynika z zaokrągleń stawek do pełnych groszy oraz udziału garażu do 26,4%.

Mam nadzieję, że to wyjaśnia Twoje wątpliwości. Nikt nie będzie płacił podwójnie, a końcowa suma wszystkich wpłat od mieszkań, schowków i piwnic oraz garaży będzie zbliżona do zakładanej kwoty.

Dziękuję za Twój post, dzięki niemu wyjaśniliśmy kolejne wątpliwości, mam nadzieję, że nie tylko Twoje, ale też innych mieszkańców.

Pozdrawiam,
Maciek i Zarząd

RafJak · Wysłany: 22 Mar 2007 12:19 Temat postu:

Dziękuję serdecznie.
Wszystko jasne.

Pozdrawiam i życzę powodzenia, zwłaszcza
po usłyszeniu ilości narzekań na zebraniu.

Gość

wmzadumana1a

Witam,

nie do końca rozumiem wszystkie powyższe wyliczenia, dlatego pozwolę sobie wyjaśnić jakie jest stanowisko Zarządu w kwestii opłat za garaż i co zamierzamy zrobić.

Uchawała o planie gospodarczym weszła w życie z dniem 1 maja i obecnie obowiązuje uchwalona w niej opłata za garaż. Z racji tego, że wielu mieszkańców kwestionuje sposób naliczenia oraz wysokość stawki, Zarząd postanowił upewnić się, że została naliczona poprawnie. Dotychczas udało nam się znaleźć trochę ciekawych informacji na internecie, kontaktowaliśmy się z zarządcami nieruchomości oraz z prawnikami naszego administratora. W razie potrzeby rozważamy również skontaktowanie się z niezależnymi prawnikami i uzyskanie od nich ekspertyzy, ale taka ekspertyza kosztuje i nie chcemy pochopnie wydawać pieniędzy Wspólnoty.

Obecnie Zarząd stara się podpisać stosowne aneksy do umów w celu wyodrębnienia opłat dotyczących garaży. Podpisaliśmy już aneks z firmą Axis (sprzątanie), do końca miesiąca najprawdopodobniej podpiszemy podobny z firmą Persona (ochrona) oraz PHU Kędziorek (konserwacja bram garażowych i szlabanu). Wyodrębnienie tych kosztów na pewno wpłynie na opłatę za garaż i powinno trochę ją obniżyć. Niestety duża część tej opłaty wynika z udziału w nieruchomości wspólnej, a wg informacji, które zebraliśmy dotychczas wynika, że z tytułu tego udziału właściciele muszą ponosić proporcjonalne koszty, dlatego zapewne nie uda się znacząco obniżyć stawki za garaż.

Pozdrawiam,
Maciek i Zarząd

Gość

wyliczenia sa proste jezeli od kosztów, ktore obejmuja garaze odejmiemy koszty, które być tam nie powinny - wywóz smieci , domofon etc. to własnie uzyskamy 131846 do podzialu na garaze czyli kwote te dzielimy na 156 garazy na 12 miesiecy i wychodzi 70 PLNczyli za jeden metre kwadratowy garazu wychodzi 2,33 PLN, a za metr mieszkania + czesci wspolnych 3,63 PLN.

wydaje mi sie ze nie trzeba brac zadnych drogich ekspertyz, wystarczy zwykłym kluczem metrazowym/udziałowym w tabelce w excelu policzy koszty na metr kwadratowy według ich miejsca powstania.

Nie mozna wrzucać wszystkich kosztów do jednego worka.

Jezeli wywóz smieci nie dotyczy garazy, przeglad instalacji równiez to dlaczego wlasciciele garazy maja za to placic.
Wiadomo cena za metr mieszkania bedzie wyzsza,ale bedzie to cena faktyczna za eksploatacje 1 metra mieszkania.

wmzadumana1a

Witam,

teraz już rozumiem wyliczenie, ale wydaje mi się, że jest w nim błąd. Otóż sumaryczny koszt opłaty za garaże z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej jest określony w planie gospodarczym na ok. 185 tys.zł. Jeżeli chcemy wyłączyć z niego koszt wywozu nieczystości (sumarycznie ok. 30 tys. zł) to od kwoty 185 tys. zł należy odjąć mniej więcej 30 tys. * 26%, czyli ok. 7,5 tys. zł (ponieważ taki jest udział garaży w całości i taka część opłaty przypada na garaż w tych 185 tys. zł). Dlatego po odjęciu tych wszystkich kosztów raczej nie zejdziemy do kwoty 131 tys. zł tylko pewnie do ok. 170 tys. zł.

Pozdrawiam,
Maciek i Zarząd